서론ㅣ재건축의 최대 적 '재초환', 피할 수 없다면 줄여야 합니다 재건축 사업의 끝판왕이라 불리는 '재건축 초과이익 환수제'가 2026년 현재 본격적인 실부과 궤도에 올랐습니다. 재건축 초과이익 환수제란 조합원 1인당 평균 이익이 일정 수준을 넘을 경우, 그 초과분의 최대 50%를 국가가 환수하는 제도입니다. 최근 법 개정을 통해 면제 기준이 기존 3,000만 원에서 8,000만 원으로 상향되고, 부과 구간 역시 2,000만 원에서 5,000만 원 단위로 넓어지는 등 완화책이 시행되었지만, 서울 주요 입지의 신축 아파트 가치를 생각하면 여전히 수억 원의 부담금은 위협적입니다. 이제는 "설마 나오겠어?"라는 안일한 생각보다 초과이익 부담금 회피 전략을 선제적으로 수립해야 합니다. 특히 2026년부터는 1 ..

2026년 대한민국 금융 시장에서 ETF(상장지수펀드)는 더 이상 보조적인 투자 수단이 아닌, 자산 관리의 핵심 엔진으로 자리 잡았습니다. 국내 ETF 시장 규모가 160조 원을 돌파하면서, 투자자들은 개별 종목의 리스크를 피하고 시장의 주도 테마에 올라타기 위해 매일 업데이트되는 국내 ETF 순위에 주목하고 있습니다. 특히 올해는 금리 인하 사이클이 본격화되고 정부의 기업 가치 제고 정책이 실질적인 배당 확대로 이어지며, 순위 상단에 위치한 종목들의 면면이 과거와 크게 달라졌습니다. ETF 투자에서 순위를 체크하는 이유는 명확합니다. 순위가 높다는 것은 그만큼 자금이 쏠리고 있다는 뜻이며, 이는 곧 '풍부한 유동성'과 '시장 주도권'을 의미하기 때문입니다. 거래량이 적은 ETF는 내가 원할 때 팔지 못..

재개발 투자는 흔히 '시간과의 싸움'이라고 불립니다. 하지만 2026년 현재, 단순히 시간이 오래 걸리는 것을 넘어 아예 사업 자체가 무산되는 **'정비구역 해제'** 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다. 정비구역이 해제된다는 것은 해당 지역이 다시 낡은 빌라촌으로 남게 됨을 의미하며, 이는 곧 투자자에게는 막대한 자본 잠식을, 원주민에게는 주거 환경 개선의 꿈이 사라짐을 뜻합니다. 특히 2026년에는 '도시 및 주거환경정비법(도정법)'상의 일몰제 기준이 엄격하게 적용되고 있습니다. 정부가 '패스트트랙'을 통해 속도를 높이려는 단지에는 파격적인 혜택을 주지만, 반대로 지지부진한 구역에는 '해제'라는 강력한 출구 전략을 강요하고 있기 때문입니다. "우리 동네는 조합 설립까지 됐으니 안전하겠지"라는 안일한 생..

과거에는 "노후도만 충족되면 재개발은 시간문제"라는 인식이 지배적이었습니다. 하지만 2026년 현재, 부동산 시장의 패러다임은 완전히 바뀌었습니다. 안전진단 규제 완화와 패스트트랙 도입으로 사업의 문턱은 낮아졌지만, 급등한 공사비와 고금리 기조는 **'수익성이 나오지 않는 사업장'**의 발목을 잡고 있습니다. 이제 정비사업은 단순히 낡은 집을 부수고 새 집을 짓는 과정이 아니라, 투입된 자본 대비 얼마나 많은 가치를 창출하느냐를 따지는 철저한 비즈니스가 되었습니다. 특히 2026년부터 시행되는 기부채납 시 법적 상한 용적률의 120% 상향 특례와 임대주택 인수가격의 현실화는 정비사업 수익성 지도를 다시 그리고 있습니다. "우리 집은 나중에 얼마나 받을 수 있을까?"라는 막연한 질문 대신, 이제는 비례율,..

부동산 시장의 패러다임이 변하고 있습니다. 수만 평의 부지를 허물고 수천 가구를 짓던 과거의 매머드급 재개발 방식은 이제 과도한 기부채납과 공사비 인상, 그리고 조합원 간의 극심한 갈등으로 인해 사업 기간이 평균 15년을 상회하고 있습니다. 이러한 상황에서 2026년 현재 가장 현실적인 대안으로 부상한 것이 바로 '소규모 재개발사업'입니다. 역세권이나 준공업지역 중 5,000㎡ 미만의 소규모 부지를 신속하게 정비하는 이 방식은 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'을 근거로 하여, 일반 재개발의 고질적인 문제였던 절차적 복잡성을 획기적으로 줄였습니다. 특히 2026년 정부의 주택 공급 활성화 방안에 따라 노후도 요건이 완화되고 통합심의 제도가 안착되면서, 과거에는 불가능해 보였던 노후 빌라촌이나 저층..

과거의 대규모 재개발이 10년 이상의 긴 시간과 복잡한 이해관계로 인해 지지부진했다면, 2026년 현재 부동산 시장의 주인공은 단연 가로주택정비사업입니다. 소규모 주택정비법(빈집법)에 따라 시행되는 이 사업은 기존의 가로(도로) 구역을 유지하면서 노후 주택을 새 아파트로 탈바꿈하는 '미니 재개발' 방식입니다. 특히 2026년 2월부터 시행되는 개정안에 따라 조합 설립 동의율이 기존 80%에서 75%로 낮아지면서 사업 속도가 한층 더 빨라졌습니다. 가로주택정비사업이 각광받는 이유는 명확합니다. 정비기본계획 수립이나 구역 지정, 추진위원회 승인 같은 까다로운 초기 절차가 생략되기 때문입니다. "우리 동네 빌라촌이 언제 아파트가 될까?"라는 막연한 기다림 대신, 실질적으로 3~5년 안에 신축 입주가 가능하다는..